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房地产降价潮正在开始向全国蔓延。据《第一财经日报》记者的调查，京沪广深等一线城市房价从近期出现明显松动，由此集中引发的几起业主集体“维权”事件，更让此轮房价下跌引起市场的高度关注。
无疑，这一轮的房价松动有着一定的必然性。在经历了持续一年多的强力限购之后，具备买房条件的人群是越来越少，成交量是急剧萎缩，加上货币政策的不断紧缩，开发商群体纷纷陷入了资金链极其紧张的局面之中。哪怕是销售一度红火的万科、恒大等大型开发商，现金流较之中小开发商算是充沛许多，但是他们早在今年五六月份就已经启动了降价。
他们之所以能够率先降价，而不像其他开发商一直死扛，关键在于十分灵敏的市场嗅觉，使得他们意识到政府本轮房地产调控的决心之坚定，短时间内完全不可能放松调控。而只要调控不扭转，谁先降价，谁就掌握了市场主动权。而越扛到最后，豪赌政策放松的计划落空，那最终只能陷入更为被动的境地。特别地，随着年关的临近，成交量的长期低迷，要想快速完成年初预定目标，降价是唯一的选择。
因此，此轮房价松动可谓水到渠成，亦是政府宏观调控所乐见的结果。但这一次房价松动，会不会像2008年那样不过是昙花一现，这主要有赖于此轮房地产调控所能持续的时间。在笔者看来，此轮降价潮能够持续，原因分为国内和国际两方面。
从国内情势看，严厉的房地产调控政策两三年内难以结束。尽管经济面临硬着陆风险，中小企业倒闭潮不断，但这一次中国经济不会这么快地重回保增长。
这一次所出现的所有危及经济增长的现象，在2006年到2008年那一轮宏观调控过程中也都曾经发生，直到2008年6月，央行依然还在上调存款准备金率，打击通胀和房价泡沫的力度十分强烈。可惜，由于雷曼破产带来的全球性金融危机，不得以启动天量信贷政策，让房地产一飞冲天。若当年没有金融危机，房价泡沫在那一次调控中就会解决。而眼下的形势是，再度出现疾风暴雨式大危机的可能性微乎其微，纵使再度出现，有了三年前货币吗啡刺激经济和房价暴涨的双重教训，重蹈覆辙的事情不大可能发生。房价松动，政策千万不可松动。只要严厉限购和货币紧缩不结束，房地产降价大潮就完全可以持续下去。
实际上，即将到来的更为全面的房价松动趋势，也符合地方政府的利益。在经历了2009年和2010年的土地狂潮之后，他们已经赚的盆满钵满，若再重复当年的癫狂，房地产的政治属性会更为严重，并成为更加棘手的社会难题。地方官员“去房地产化”，将是他们理性的选择。 也是保证他们在下一个十年赢得主动，领跑地方经济的必由之路。
而从国际形势而言，外资抽离资产市场端倪初现，由查诺斯和鲁比尼等领衔的对冲基金、经济学家国际空头，正在显示其真实的运作能力。9月份，中国外汇储备余额一改之前两年的飙升态势，单月居然净减少了608亿美元，这是有史以来单月下降幅度最大的一次，超过了三年前金融危机时期。如此大规模的外储突降，主要原因就是国际资本的流出，而很难用外贸形势低迷等因素解释的。因为进出口企业艰难并非9月份独有的现象。
同时，美元指数近期开始走强，伯南克亦暗示随时可能加息抗击通胀，加上欧债危机暗礁丛生，美元即将迎来一波像样的大反弹。欧元的颓势，美元的上升，将主导一场新兴市场的资本外流。这势必将严重考验中国的房地产市场，若同时严峻考验人民币汇率，引发贬值浪潮，那房价跌势更是难以扭转。
历经了十几年的超级繁荣，中国房地产市场的确到了需要回归理性的时刻。至少，商品住宅势必将回归其居住的属性，投资属性渐渐褪去，同时保障房占据主角。解决大多数的住房问题，是不可能通过做大房价泡沫来完成的。这一次，和以前的每次调控真的不一样了！
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2011/10/28 14:15
