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近几天来，关于温州炒房团崩盘的消息此起彼伏。温州人是中国楼市炒作的始作俑者，曾创下使杭州房价两年增50%、上海400多套房子一上午拿下，随后房价年增40%。当其席卷南京时仅用两天时间成交1.6亿的房产，也曾使福州的楼市3年时间房价翻了3倍，从2000元/平米一下涨到6500元/平米，同样温州炒房团也是首批越洋海外狂抄高加拿大、澳大利亚部分城市的主力军。其途经之处，不仅把当地楼盘横扫干净，也把本地房价又推向新高。当地民众把其等同于面对作蝗灾一样的恐惧。
而如今，国家银根普遍紧缩，国际形势出现危机，温州中小企业生存面临困境的情况下，温州楼市以及炒房团状况究竟如何引起了各界的关注。温州作为中国投机炒房的发源地，也极可能是中国投机炒房的终结地的开始。
上半年温州抄房团转攻为守
随着去年10月至今年上半年，温州市有了新的限购政策，既对于新开楼盘，一个家庭只能买一套后，投资性需求一下骤减，现在楼市普遍处于有价无市的低迷状态，房屋成交量比往年明显下降，房价平均每平方米下降2000-3000元，成交量下降60-70%，大多数开发商一两周才卖出一套房产。不过温州市场地段好的房源均价还是保持在4万元左右，只是温州楼市成交萎缩，供大于求，价格出现松动迹象是其当前主要特症。
上半年炒房团存在两极分化现象，有实力的人手中依然握着很多套楼房，而且还极可能期盼限购令一取消，便出手购买低价的房子;而另一些实力不够强的炒房者，可能因借款过多，背负高额利息，不得不想快速以低价出售房产。今年4月温州还有部分以跳楼价出售的房子，最主要的原因是一些老板投资规模过大，资金周转不过来，房产又是前几年以几千元价格购入的，即使现在以跳楼价出售也无恙，为缓解短期资金压力，不得不变买房产。可以这样说，尽管温州炒房团购买房产时的成本远低于现在的房价，一下子大幅降价不太可能，不过国家的宏观调控政策，使其上半年抄资狂炒的热情正在衰退。
温州楼市还能苦撑多久?
进入下半年，尤其是8月初，温州瑞安市新世纪房地产代理有限公司对瑞安天瑞尚城小区一、二、三期共27套退购房源进行集中公开销售。在此之前，温州市房管局还曾对位于温州市区的云鼎庄园、黎富大厦等34套退房房源进行了统一销售。相当多的投资客开始抛售手中的房源，温州市区一些售价在每平米3万元以上的中高端房源供应量明显上升。最近温州本地报纸上出现大量房产转让广告，每天5个版，数千套房产开始转让。但乏人问津。
除了住房市场的惨淡之外，当地的土地市场也一改火爆场面，在温州上半年出让的19个土地中，有14个流标，流标占比高达74%。说明银行信贷收紧和楼市调控政策正在收到预期的效果。尽管部分炒房团认为，温州地少人多，土地资源稀缺，房屋存量有限，当地房价不可能出现大幅度下跌。不过我认为，再大的区域，只要投资抄作之风不绝，再多的房源也会供不应求的，只有回到以自住为主的需求内，与当地民众的承受能力接轨，这才能真正反映出本地房价的真实水平。
由于资金短缺，现在温州房价已初步形成下跌之势，如果完全进入下跌通道，相信会有更多的投资性房源抛出，温州房价下跌之日也就不远了，如果连温州炒房团的老家的房价都支撑不住，那么中国投机炒房者疯狂的时代已经宣告终结，中国房价整体的拐点出现也将为期不远。届时恐怕给当地经济带来毁灭性的打击，这么多年，温州人把大量财富都投向了房地产炒作之上，而当地的实体经济发展缓慢，如果当地房地产去投资化，那么温州的经济由什么来支撑?
“资金周转急卖”“白菜价出售”“大降价”……极刺眼的文字出现在多家房产中介门店的房源信息上，使得“抛房”的气氛愈发浓厚——这里不是别处，正是中国民营资本最集中的城市之一温州。
一切看上去充满戏剧性：向来被认为是炒房团发源地的温州，如今正陷入一场“抛房”尴尬。
近两周，刊登在温州媒体上关于抛售房产的广告多了起来，有时报纸上甚至连续几个大版面都是售房广告。在外界人士看来，温州全城正在刮“抛房风潮”。
《每日经济新闻》记者为此赴温州实地调查，结果发现，“抛房风潮”来自于两股力量：一是炒房者，二是急于自救的中小企业主。
炒房客变身抛房客
8月16日，记者在温州市水心街道、上陡门、新城等地看到，多数房产中介生意冷清。
“目前急着抛售的主要是资金链紧张的炒房者。”21世纪不动产温州运营总监黄慧华表示，这段时间房东着急卖房的案例比以往多了不少，尤其是一部分拆借资金来炒房的人。据介绍，温州房地产市场比较特殊，投资投机成分比较多，这些炒房者资金多是借贷来的，或通过担保公司，或通过高利贷，本想短期见利后还上，但市场行情不好。
在这些炒房者中，黄洋(化名)的经历似乎极有代表性。上星期，黄洋终于等来了银行放贷，款项只有500万元，而他之前向银行申请的是1000万元，还缺一半，对他而言，这是一笔“救命”钱。黄洋是温州当地一鞋业公司老板，年初时，他以鞋业公司的名义向银行贷了一笔半年期的生产资金，这笔钱最终却被用于炒房。然而，由于市场“萧条”，半年到期后，他只好向民间借债用来偿还到期的银行贷款，9月中旬到期，利率每月1毛，原想再从银行借钱来还民间借贷，但现在银行信贷紧缩，贷款利率上浮且很难贷到。对黄洋来说，如果9月份再还不上钱，他的房子以及经营多年的公司将被查封。情急之下，黄洋只想将手中的房子低价脱手。
“前一阶段单价卖4.6万元，现在可以减少3000元。”黄洋有一套京都城的期房，总面积146平方米，如果现在有人买，他愿意总房价直接减去50来万。据他称，现在更多的只是问问，如果到了8月底，再没有卖掉，他打算单价再降3000元。
“当地很多购房者是借钱来的，期限基本上在3~6个月左右，但如今银行贷款难，导致不少人资金链紧绷。”温州当地一炒房者向《每日经济新闻》记者透露，有些到期债款还不上，房地产市场行情不好，只好向高利贷举债。
事实上，除了炒房者，还有一批人也加入了抛房潮中。“目前一些制造业者，在银行贷不到款，民间借贷利率又高，只好卖掉自己的房产自救。”温州中小企业发展促进会会长周德文(微博)对记者表示。
周凯(化名)，从事房产中介已7年多，经营的多是别墅排屋等高档住宅。昨日，他对《每日经济新闻》记者表示：“现在找我代理卖别墅的特别多，我手头有一套8000多万元的独立别墅，锦绣园四期，405平方米。前两天，房东告诉我，自己企业资金周转，银行未贷到款，如果有人买，他可以直接降价500万元。”
卖方普遍降价
今年上半年，温州二手房市场遭遇“重创”。数据显示，1~6月份温州主城区二手房交易量4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套，今年比去年比去年同期减少了近4成。而在7月份上旬，甚至出现零交易量的情况。
记者采访发现，温州市中区一套学区房，70平方米，房东承诺单价可降5000元，总价减少35万元。“房东都急哭了。”代理该套房产的中介人员向记者说，“温州市区的一套学区房价格一直要41000元/平方米，现在还没有卖掉，眼看9月份贷款就要到期，房东真的要哭了，房东说36000元/平方米也卖。”
温州楼市成交的冷淡让不少炒房者心慌。“目前已成交的单价都比原来低两三千元。”科威国际不动产温州某门店负责人称，“成交下滑，房价的微妙变化加剧了炒房者的恐慌心理。”
周德文则认为，炒房者信心不足导致了目前这种抛售现象。
“现在房产投资者的资金链紧张，压力确实很大。”温州市工商联房地产商会副秘书长卓学宋表示，限贷、限购等调控政策重击了这些炒客，尤其是限购，直接限制了房产的交易。
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2011/8/26 12:42
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