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私募退出寄望2013
那么，开发商和私募基金捆绑等待的明天会是怎样呢？
李文设想的房价反弹会实现吗？在蓬钢看来，可能性很大，但过程曲折。
他分析，2009、2010年上半年房企开工量猛增，会集中导致2012 年上半年供应量迅速增加。届时市场又不太好，加上开发商又必须卖房还债，所以明年上半年可能会是一个比较困难的时期，也可能是房价下跌幅度比较大的时候。
蓬预测，度过2012年之后，由于2011年的投资意愿减少，2013年的供应也会相应减少，但需求依然存在，则房价在2013年或将迎来另一波反弹。
在高盛高华分析师王逸的研究模型中，未来12个月主要城市房价将由当前水平下降15%-20%(或由2010年峰值下降约25%)，且2012年上半年，开发商的再融资需要更高。
眼下房产私募们也循着房价的波动幅度，在缜密构想未来的退出机制。
按照蓬钢的设想，其私募退出的机制为开发商回购，但是，回购一般是在项目的销售达到一定程度时才会进行，最终关键要靠项目能够卖得出去，基金才能退得出去。蓬钢给自己的基金设定的退出时间为2013年。
由此，私募所投资的住宅项目能否安然度过2012年，将是私募能否顺利退出的关键。
但是，这个前景不妙。风声鹤唳的市场现状表明，此轮房地产调控的政策性系统性风险正在加剧。鉴于限购令政策放松的可预见性依然较低，分析师王逸取消了之前2012/2013年房价反弹(每年上涨10%)的预测。
“我认为，有一些很过分、很荒唐的限制会渐渐地取消，但整个限购令是否完全取消不好说。”蓬钢表示，政策仍然面临很大不确定性。
此外，开发商的整体资金链和销售回款状况都在恶化。高盛高华的研究报告显示，非龙头企业长期偿债能力、资产流动性均继续恶化，扣除中国房地产上市公司四强“招保万金”后的净负债率为72.8%，再创历史新高；反映短期偿债能力的现金覆盖率指标普遍恶化，扣除招保万金后的覆盖率为95%，仅好于2008年最差水平。
而龙头企业尽管长期偿债能力尚可，但资产流动性也已减弱。招保万金近期均对部分楼盘降价促销，以加快现金回笼 |
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2011/11/8 13:59
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