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最近，房地产市场一片萧条：万科等房企开始降价促销，绿城的老总悲凉陈词千字文，马云发动员工买房救绿城，上海满城降价声……人们关于宏观调控可能松动的猜测满天飞。 但是，国务院总理温家宝在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝强调，今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于民。 所以，指望近期楼市调控能够松动，显然不现实。今明两年楼市资金链紧张，可能将成为常态。 不过，这一轮调整会不会成为日本式或美国式的泡沫的破裂？这是一个值得思考的问题。日本从上个世纪九十年代初期开始崩溃，直到现在还没有恢复,美国次贷危机爆发后，楼市至今仍然是一片萧条，任由中国投资客拉高，但现在看来，还是不可能走出熊市的。 我们认为，中国应当做好房地产市场泡沫崩溃的准备，因为楼市的兴衰直接关系到六十多个行业的兴衰，直接关系到银行抵押贷款的价值和地方政府的吃饭财政。当然，这不是房地产市场“只涨不跌”的借口，相反，在去年我们就指出，人人都预期楼市“只涨不跌”，这个市场的系统性风险是十分大的，因为没有对冲风险的机制，大家只好押宝政府不敢也不会让房价跌，但这是一个十分恐怖的预期和赌博。 这次温家宝总理的表态，表明楼市在短期内难以改变萧条的局面。至于中期，保增长可能还会成为中国经济的主题。因为无论如何调整，最终的目的是为了更好的发展经济，推动社会的发展。如果经济长期保持低迷状态，各种矛盾最终可能会激化。 但是，房地产市场的调整并非人力所能主导或者阻止。金九银十美梦破裂后，近期，星河湾、中海、龙湖、绿地这些房企在上海实施率先降价行动，其降价的幅度跟前期相比高达20%，有的甚至30%，以上房企属于国内大型知名开发商，龙头老大万科也开始加入降价同盟军，该北京公司旗下的金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价14000元/平方米，与上期房源比较，下降了3000元/平方米。同时，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。同样，从整体数据来看，根据北京房地产交易管理网显示，10月份，北京二环内二手房成交均价为30436元/平方米，比9月份下降4.7%。 当然，据一部分网友反映，很多地方的楼盘尚未开始进入降价销售的行列，因此，我们前期称这种状况为不均衡式的降价。 就开发商而言，追逐利润是商人的天经地义，但并不追求高价格。和任何商业一样，追求利润而非高价格是一件正常的商业行为。如果成本高居不下，不但购买者不利，同样，对于开发商来说一样难堪。多如牛毛的税费、越来越高的地价、越来越重资金使用成本，钞票越来越多，这些是形成楼价高居的最重要的原因。但是，这些直接导致高房价的诱因，并没有真正的解决。因此，这次调整主要是损伤市场双方的利益为基础的，比如开发商和前期业主。而造成高房价最重要的推手并没有太大的损伤，甚至没有太大的损失，调整的成本是市场承担的，但是，获利大部分却被非市场的力量攫取，这无疑是整个房地产市场的悲哀，也是市场经济的悲哀。 影响市场变量最大政策是信贷政策，如果保持信贷政策持续紧张的话，楼市深度调整并不奇怪。但是，现在信贷本身似乎更加危急。有人分析称，今年可能像2008年那样，年末信贷有望集中爆发。我们不排除这种可能，但是，如果此举实现的话，信贷危机将会集中爆发。因为现在经济问题虽然表现在资金饥渴上，但是，其诱因是信贷结构有问题。如果单纯开动印钞机，很可能出现信贷越多，市场越饥渴。原因很简单，货币多了，价格就高了，价格高了，货币需求更多了。如此循环，将房地产、资产价格拖入死局，酿成更大的灾难。
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2011/11/10 19:39
