郎咸平：香港的房地产为什么会在1997年崩盘

土滑里

2010年开始了一场全民大猜谜，很多开发商、专家学者、购房者都参与进来了，估计大家都知道猜的到底是什么了吧，对，就是2011年的房价走势。引爆这场大猜谜的是中国人民大学的经济研究所发布的一个报告，报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成。给出的理由是当时的宏观调控，尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱开始收紧了。

到现在，2011年已经过去一大半了，谜底其实还没有揭晓，但我今天不想去探究到底谁猜对了，或者谁猜错了，我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了？我在《我们的生活为什么这么无奈》这本书中，特意查了一下当时的真实数据，太可怕了。因为仅仅是2010年的前三个季度，开发商的贷款竟然就有6000亿。各位晓得2009年一整年银行放出的贷款是多少吗？告诉你，是5980个亿，而且很多专家都说2009年中国银行业的特征已经是天量信贷了。可是，现在的状况是2010年的前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多，同时还超过了2007年与2008年的总和，这难道不可怕吗？透过这组数字，我想告诉你的是，开发商现在根本就不差钱！也就是说，我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。

所以说，我们现在所说的房价应该下跌或即将下跌，可能更多的是从道义上来讲的，是一种道德感。但是，正是这种道义上的评判，却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。我为什么这么说？道理很简单，正是因为一些所谓的专家到处说这个房价会下跌，老百姓才会抱有希望。但实际情况是怎样的呢？房价是一涨再涨。这对老百姓来说，其实已经变成了一种折磨，就像是用钝刀子割肉，一点点让你死掉，这还不如干脆点，让大家死个痛快。

更有意思的是，现在这个房价是涨是跌，已经构成了一个新的分水岭。它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。其实我觉得这两拨人都有点奇怪，如果说是为了打压房价，那我们政府出台的政策，包括之前推出的新“国五条”、“国十条”，都不会成功的。为什么？因为这都是表面现象。猜房价，更是一件非常荒谬的事情，明明都是瞎猜的，给出的理由根本经不起推敲的。

当然，不管这些专家学者吵的多热闹，我得先做个表态，很多人在网络上留言说，郎教授说了什么什么样的观点。我在这里要清楚地告诉各位，我不是股评家，也不是理财专家，我从来不会去预测股市、楼市会怎么样，这方面的话题，我是从来不谈的。为什么？因为我水平不够，而且这也不是我的风格。我只想谈谈，目前这种状况，究竟是怎么造成的？

maitong

欢迎死猪狗m友情顶帖!
土滑里 发表于 2011/9/24 15:09

   
    小张，我好想你哦，一天不骂你几句，吃饭都不香，怎么办？回来吧，等我心情不好的时候就拿鞭子抽你几下，每顿都有大骨给你吃，生牛肉管够！

maitong

再留点口水··········
土滑里 发表于 2011/9/24 00:31

    小张赶紧吃屎去！别在这里汪汪叫吵死人！

土滑里

再留点口水··········

QL501

口水多话大长，飘过~~~~~~~~~~~~

土滑里

朗咸平的话你也信？科龙是怎么死的你不知道？他就知道哗众取宠！所以也永远是个“江湖郎中”，无法正身为国 ...
径南人 发表于 2011/9/18 23:06

读任何人的书都要抱着怀疑的态度，但往往在怀疑的过程中，我们又会发现一些很实用的东西。所以的，谁的话，我都不会全信。

径南人

朗咸平的话你也信？科龙是怎么死的你不知道？他就知道哗众取宠！所以也永远是个“江湖郎中”，无法正身为国家出谋划策！于丹说过一句话：“一个人他炫耀什么，他就缺少什么”！

土滑里

说这些不咸不淡的有鸟意思呀？张果老，你不如把你干爹赵大师搬上来发表下高论呀！
曾大海 发表于 2011/9/18 20:51

水货，你看不懂就直说嘛，大家可以理解你的。

土滑里

50万注册成立一个公司，贷款五百万请人开发游戏或者买游戏，5万请一个AV明星代言网游……或者直接拍AV电影（ ...
真爱是涩味 发表于 2011/9/17 14:48

好的创意能暴富的几率在知识产权能够得到保护的地方比较高，在中国微乎其微。

曾大海

说这些不咸不淡的有鸟意思呀？张果老，你不如把你干爹赵大师搬上来发表下高论呀！

z012

有理有理

土滑里

中国也有高科技企业，不过因为中国知识产权得不到保护，高科技企业难生存。

Manjusaka

别人的经济支柱是高科技产业，而中国的却是房地产，不能说不可笑！

lt135

好什么好！！！
告诉你一个残酷的事实，在中国创业的70%以上在三年以内倒闭，
生存超过五年的少之又少，鲜有生存超过十年的。
有良心的专家是为人民说话的，没良心的叫兽为主子说话的。
别拿马云来说话，传销的模范还月收入百万呢，
可是无数的失败者有没有人统计过呢？中国两大经济支柱：一、出口经济，
二、房地产。出口经济人民币升值，国内工资物价高涨，没多大的戏。
内需就靠的是房地产，为什么要限购，是因为供不应求，白痴都知道。
至于房价，物价，迟早都会和国际接轨。
要创业，没有金钢钻，别揽瓷器活，老老实实别发白日梦。

zhongqiu

很好，很好！

土滑里

郎咸平就是个五毛，常说的是无关痛痒的，还有郭美美他妈是股神，有本事学学任志强实话实说。
lt135 发表于 2011/9/17 18:45

中国的很多事情不是一个搞经济的都弄明白的，但另一方面，经济确实又是有规律的，谁也阻止不了。

张果老

我们创业的时候，五十万注册资金，马马虎虎够用。现在一线城市创业成本明显提高。要想想以前农村包围城市的策略了。

lt135

郎咸平就是个五毛，常说的是无关痛痒的，还有郭美美他妈是股神，有本事学学任志强实话实说。

真爱是涩味

50万注册成立一个公司，贷款五百万请人开发游戏或者买游戏，5万请一个AV明星代言网游……或者直接拍AV电影（注意内地政策不允许！）
以上是乱讲的！有个好的创意即可一夜暴富！

土滑里

所以说，30%是一个很神奇的数字。为什么这样讲？我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话，就能用剩下的70%的钱去消费，透过消费可以拉动经济，经济就可以稳定地增长。那我问你，如果房贷的负担是70%呢？那是不是就只剩下30%可以消费了？你知道老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕吗？整个经济就会萎缩。想想看，如果老百姓不消费的话，那么多企业生产的产品卖给谁？产品卖不出去，库存就增加了，怎么办呢？只有裁员。然后呢？倒闭。这是不是就形成了一个恶性循环？这太可怕了。这是什么？一个萧条开始了。所以，作为一个国家来讲，一定要保证让老百姓的收入中，最多30%是用来还房贷的，70%可以用于其他支出，这样经济才不会走下坡路，才不会出现萧条。

那么，我们来估算一下我们中国当前的情况。在我们中国的一线城市，房贷利率如果按照5.22%来算的话，一线城市老百姓是60%到89%的负债，远远超过美国规定的30%。二线城市的老百姓也好不到哪去，也高达40%到60%。这表明现在的一线城市是非常危险的。如果说贷款利率再上调，比如说由目前的5.22%升到6.07%的话，那一线城市每个月的还贷比率就是63%到95%，二线城市是45%到65%。我们再看下全国的平均水平，如果按照5.22%的利率来算的话，全国平均是47%，而按照6.07%的话，全国平均就是50%。当然，目前我们这个比例还没有像美国次贷危机前，中国香港1997年崩盘前那么高，但是50%这个比率已经很高了，说明我们的楼市现在已经不是一个健康的楼市了。更何况，一线城市还贷比率最高已经接近95%了，很可怕的。

在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题，那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。我可不是危言耸听，你想啊，所有的人拼命工作，拼命挣钱，之后把钱都投到哪里了？我告诉你，既没有投到实业上，也没有拿去消费，基本都买房子了，这是很病态的做法，也是最可怕的。想想看，对于普通老百姓来说，自己的收入基本都拿去还月供了，那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说，本来想投资做点什么，可是，考察一圈下来发现，制造业也好，服务业也好，基本没有什么钱可赚的，那干嘛还要辛辛苦苦地做呢？我还是拿去炒房吧。这真的很可怕，因为对于一个国家来说，整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前，马云花50万创立了阿里巴巴，小马哥的这个腾讯也是差不多50万，陈天桥也是50万，他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人，如果手里有50万的话，他们肯定不会投到创业上去，那干嘛呢？肯定是拿这50万去付首付了。

土滑里

这种“北京式”的下跌其实是属于心理按摩，只是暂时缓解一下大家的情绪，根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么？各位想一想，为什么市区中心的房价都这么高了，还是一个劲地往上涨？而且，即使它一个劲地疯涨，为什么还是有那么多人要买市区中心的房子？你是不是觉得奇怪？其实也没有什么好奇怪的，道理很简单，就是因为所有好的资源都集中到市中心了，比如说学校，医院。而我们老百姓，为了让自己的孩子接受更好的教育，为了让家人生病时能接受更好的治疗，就只能想尽办法住得离市中心近点，更近点，所以才会出现市中心房价都这么高了，还是供不应求的状况。想想看，如果把好的资源迁到河北的涿州去，或者迁到燕郊去，那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗？房价还会这样吗？所以说，现在问题的本质是资源分配制度的问题，如果说不从根本上改变这种分配制度，而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话，中心城市的房价根本就降不下来。

还有一个值得我们关注的问题，就是房价究竟是高是低，我们应该用一个什么样的指标来衡量？还以北京为例吧，如果说3万块钱算高，2万块钱算高，那1.9万块钱是不是就不算高了？所以说，其实我们现在进入了一个误区，我们把房价的涨和跌，当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉各位的是，不是说房价涨了，它就一定有危机，房价跌了，就没有危机，问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么？是老百姓的负担能力。

我举个例子，各位晓得香港的房地产为什么会在1997年崩盘吗？如果你跟媒体一样，说是因为索罗斯狙击香港，那我告诉你，你完全搞错了，因为那只是表面现象。根据我们的调查发现，香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了，在1994年、1995年的时候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上来了，在金融海啸之前最高达到110%，都成了负资产了，这太可怕了，因为这是崩盘的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘？索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。而且，透过中国香港的国民生产总值也可以看出来，1998年金融危机之后的经济并不是最差的，之后香港经济还经历了两次衰退，等到2003年“非典”爆发的时候，香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中，楼价一直下跌，经济萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的钱包，一直到这个比例下降到30%以下，香港经济才开始好转。