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昨日写了一篇文章，叫三四线城市房企将现死亡潮，通过实地调研，很多企业真的在苟延残喘，自有资金良好或通过银行正常渠道融资的企业还能维持一段时间，但是那些通过民间高利贷融资的，不是已经死在路上，就是往死路上跑。实在看不出来有何高招、妙招能够解救开发商于水火之中。 很多人问我同一个问题，那就是开发商既然坐地等死，为何不拼死降价卖房。比如原价10000元的房子，如今我都要死了，为何不卖5000元，如果还卖不出去，我卖3000元成不成。这就是所谓的一厢情愿，是买家的良好愿望。对啊，购房者都不出手了，我看你开发商还降价不降价？但实际上，谁都愿意站在自己的立场上思考问题，不会换位思考。如果站在开发商的角度，这房价还真的不能降。为什么？原因有二： 第一是个地方政府不容许你降价。在别人的地盘上混，就必须听地盘老大的。前几年任志强就说过，在地方政府眼里，开发商就是一个丫鬟。在房地产利益链条上，开发商最多算老二，拿走大头的永远是老大。土地财政成了支撑地方经济增长的绝对主力，因此土地价格绝对不能下降，但土地价格不降的前提就是保证房价的稳定甚至上涨。所以在老大的地盘上混，你就不能出格，如今你带头掀起价格战，等待你的命运就是出局，永远不要再回来混。 房价上涨大家都喜笑颜开，如果房价出现大跌，脸色最不好看的就是老大了。在某年春节后，笔者参加了一位县长组织的开发商座谈会。春节过后，大家的气色很不错，见面互相说着恭喜发财的话。落座后，县长大家开始发言，和兄弟们言简意赅，既然在我们县做房地产，又恰逢城市扩张，大家都有机会赚钱，今年你们的任务就是将房价每平米再涨500元，这样你好、我好，大家都好。所以如果大降，土地财政如何保证？ 第二个不容许混的就是借你钱的人。开发商有两种渠道借钱：一是银行贷款；二是民间融资，即所谓的高利贷。不管何种借款方式，都需要有抵押物的，有抵押就有评估。拿银行贷款举例来说，银行之所以借款给你，是因为你土地或房产物有所值，才有借钱给你的理由。一旦开发商大幅度降价处理，等于将银行的资产贱卖，这等于要了银行的命。当然这其中还有其他猫腻，银行能够借钱给你，说明开发商老板和银行关系不错。 关系不错的背后，能够决定贷款的行长们肯定也拿了不少好处，这其中的玄妙相信大家都懂。如果一旦出现抵押物价值大幅度缩水，上面总行就要倒追责任，既然有降价风险，当初谁签字放的款，谁做的资产评估。写到这里相比大家就已经明白，作为银行来讲，宁愿你房子高价卖不出去，也不能让你低价倾销。如果开发商孤注一掷，拼死降价，作为银行，去当地房管局打个招呼，将抵押物封存，无法进行买卖合同备案，开发商想卖房也无力回天。 当然还有一些其他原因，比如同行、行业协会也不会让你降价。在这里就不一一赘述了。回到最初的房企倒闭楼市也不会崩盘的话题，看到这里很多人或许就已经明白。你开发商可以偷偷的死，也不能大张旗鼓的死。即使未来到处出现房企跑路、崩盘的消息，也不能大肆报道，太影响和谐盛世的良好氛围了。09年，北京房价据民间统计大涨了至少50％，但国家统计局公布的数据却只有1.5％。这就是统计和舆论的力量。 所以今天，三四线城市的烂摊子如何收拾，是头等大事。我早说过中国实体经济早已经是一滩稀屎，靠房地产这个金盘托着。如果盘子漏了，全球第二大经济体就要变成难粪一堆。三四线如何救市，恐有两招：一是继续推高一二线城市房价，通过高房价倒逼人口进入三四线城市；其二就是城市化，千方百计把农村人口拉进城市。当然还有一绝招：舆论引导，唱响房地产春天主旋律。总之房企倒闭是经济层面小事一桩，而楼市崩盘是政治大事。 |
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|Archiver|兴宁A8
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楼主
发表于 2015/1/4 14:29
